転勤を機に「賃貸」として貸しだすか、「売却」するか悩んだときに、考えておきたいこと

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転勤などで住まなくなってしまうマンション。

賃貸住宅として貸し出すのであれば、収益や費用について考える必要があります。

今回は、賃貸経営の収益の基礎知識と損をしないために認識しておきたいポイントについて解説していきます。

知っておきたい、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」

インカムゲインとは日本語で表すと運用益のことです。

賃貸経営においては、毎月入ってくる家賃収入を指し、空室期間が短いと高い収入が期待できます。

入居中は家賃滞納がない限り一定の収入が得られるので、資金計画を立てやすいのが特徴です。

一方、キャピタルゲインとは売却益のことで、不動産売却時に得られる利益を指します。

不動産は高額商品なので値上がり幅によっては多額の利益が得られる可能性があります。

所有しているマンションを賃貸に出す場合は、これらの利益について理解しておく必要があるでしょう。

入居者の入れ替わりが多い場合に認識しておきたいこと

サラリーマンが本業。

急な転勤などでマイホームとして購入したマンションに住めなくなった場合、“せっかくのマイホーム。売却はしたくないから誰かに貸し出して賃貸収入を得よう” という方も多いようです。

もちろん間違いではありませんが、サラリーマンとしての収入がある場合は賃貸の収益に鈍感になりがちです。

“毎月家賃が入っているから儲かっている” という短絡的な考えはNG。

賃貸物件を所有していることならではの経費も十分理解しないと、所有していることがマイナスになって損をしてしまうこともあります。

特に注意しておきたいのが、更新のたびに入居者が入れ替わるケース。

原状回復の頻度が上がるためその改修費用はばかになりません。

家賃収入はあっても原状回復のたびにマイナス計上となってしまうことも考えられます。

毎年かかる固定資産税についても考えておく必要があるでしょう。

賃貸に出す場合はリフォーム費用などがかかる

また、賃貸に出す場合はそのままというわけにはいきません。

借りる人は室内の状態をチェックしてから入居を決めるわけですから、それなりに魅力的な部屋にしておかなければなりません。

ハウスクリーニングはもちろん、リフォームも必要。特に水回りなどはそのまま使うのを嫌がる人がいるので、入れ替えておいたほうが入居者が決まりやすいでしょう。

ここで考えておきたいのが、費用についてです。入居者が決まったとしても、そのリフォーム代を回収するには長い時間がかかります。

さらに入居者が決まらない場合は、その返済が負担になってしまいます。

賃貸に出す場合は、リフォームなどの先行投資が必要な点と “家賃収入が得られる” というプラス面だけでなく、さまざまなケースを把握しておくことが大切です。

こうやって見てみると、安易に賃貸に出すことを選択するのはリスクが高いと言えます。

そこで考えていただきたいのが、売却するという選択肢です。

売却には「買取」という方法があります。これは、不動産買取会社が直接買い取ってくれるというもの。

あらかじめ買主が決まっているため、不動産仲介会社の「仲介」のように広告を使って広く買主を探す必要はありません。

“いつ・いくらで売却できるのかが明確” というのも特徴なので、引越しのタイミングでまとまった現金を手に入れるということも可能です。

引越し時はなにかとお金がかかるものなので、こういった点はうれしいポイントと言えるのではないでしょうか。

不動産会社に早めに相談し、ベストな選択に

2020年にオリンピックを控え、その前後では市況がだいぶ変わるかも...と言われています。

マンション売却の視点からみると、開催前の今が売り時とも考えられます。

急な転勤などで、自宅として住んでいたマンションをどうしようか・・・と悩んでいる場合は、不動産会社に早めに相談し、ベストな選択につなげてください。

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