年度途中でマンション等の不動産を売却。固定資産税はどうなるの?

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不動産を所有していると、年に1回固定資産税の納付書が送られてきます。この固定資産税は、年度の途中で売却した場合、売主・買主間ではどのように処理すればいいのでしょうか。ここでは、意外と盲点となっている売却時の固定資産税についてみていきたいと思います。

不動産を所有していると固定資産税がかかってくる

まずは固定資産税について説明していきましょう。固定資産税とは、毎年1月1日現在、土地や家屋などの不動産を所有している人に課される税金(地方税)のことで、市区町村によって管理されている「固定資産税台帳」に基づいて算出されています。この台帳を基に「課税標準額×税率=固定資産税額」という計算式を使って、それぞれの納税義務者への課税額を決定していきます。固定資産の価格は総務省が定めた「固定資産評価基準」を基に評価され、課税標準額が決められていきます。課税標準額は、原則として3年間で見直すこととなっており、この見直しは「評価替え」と呼ばれています。

住宅用の固定資産税を計算する場合は、「土地」と「家屋」に分けて考えます。
まず土地の場合はその土地が住宅地なのか商業地なのといった用途や、国道に面しているのかなどの立地などを加味して国が「路線価」を決定し、それを基に土地の状況(奥行き、間口、形状)などによって土地ごとの価値を算出して「評価額」を決定します。更にその評価額に「住宅用地の特例」などの特例措置を適用して、ようやく課税標準額が決定されます。
家屋の場合は、その家屋と同等の家屋を建築した場合の建築費(「再建築価格」)と、築年数の経過による減価率(「経年減点補正率」)を加味して算出されます。
マンションなどの集合住宅の場合は、自分専用の住宅(専有部分)とは別に、建物の共有部分や建物の敷地(共有土地)に対し、持分に応じた税額を負担することとなっています。

不動産を所有していると固定資産税がかかってくる

納税義務者は売主・買主のどちらに?

お問合わせで多いのが「売却したのに、固定資産税の納付書が送られてきたのはどうして?」というもの。前段でもお伝えしましたが、固定資産税の納税義務があるのは、“1月1日時点で登記簿に登録されている人”と地方税法で取り決められています。年度の途中で売却した場合はもちろんのこと、例えば、年度の途中で家屋を取り壊したり、買主が決まっていたりしても、所有権の移転手続きが翌年の1月を過ぎた場合は、売主の所有とみなされます。関東地方では、4月1日ごろ納付書が届くのが一般的なので、その時に慌てないよう“1月1日時点の所有者が納税義務者”という点は覚えておきましょう。

納税義務者は売主・買主のどちらに?

固定資産税は売主・買主で日割り精算が一般的

1月1日の所有者が納税義務者と分かっても、「所有権が移ってからの分も支払うのはおかしい。であれば、12月31日に移転手続きをしないと売却時には損なの?」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。この点については、引き渡し日の前日までは売主が負担、以降は買主負担で日割り計算をするのが一般的です。4月1日ごろ納付書が届く地方自治体であれば、1月~3月の間に引き渡した場合は、前年度の納付書を元に日割り計算をし、4月以降に引き渡した場合は、届いた納付書の税額を日割り計算して精算ということになります。地方自治体への納付は売主が行わなくてはなりませんが、双方で精算することになるので損をすることはありません。
日割りではなく一括精算するケースもありますが、具体的な内容については売買契約書に記載があるので、確認してみるといいでしょう

詳細は不動産会社に確認を

固定資産税の負担方法については、法律で定められているわけではなく、契約ごとに決定していく内容です。契約時に説明もありますが、「なんで納付書が来たんだっけ?」と当惑しないように、契約時の説明はしっかりと聞いておきましょう。また、不明点は不動産会社に確認し、納得しておくことも忘れずにしましょう。

詳細は不動産会社に確認を

※掲載の情報は2017年7月現在のものです

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