仲介手数料がかかる・かからないはどうやって見分ける?

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不動産の広告で、取引態様という項目があるのはご存知でしょうか?この項目に「売主」「媒介(仲介)」などの記載がありますが、この違いによって仲介手数料がかかる・かからないが変わってきます。今回は仲介手数料の基本的な知識をお伝えしながら、見分け方について解説していきたいと思います。

「売主」「代理」「媒介(仲介)」の違い

不動産購入は人生に何度もあることではありません。多くの方が初めてのことで、何からスタートしていいのか、本当に良い物件と巡り合えるのか・・・など不安を感じていることでしょう。

まずはインターネットや折り込みチラシなどで、自分の条件に合う物件にはどのようなものがあるのか?と調べる方が多いと思いますが、不動産会社名、物件の所在地、交通、販売価格、面積などのほかに「取引態様」という項目が記載されているのはご存知でしょうか。売買の場合では、「売主」「媒介(仲介)」「代理」のいずれかの「取引態様」を明記しなければならないことが、不動産の広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」で定められています。
「売主」は簡単にいうと“不動産会社が所有している物件を直接売りますよ”ということなので、不動産会社と購入者は直接取引することになります。間に何も入らないので仲介手数料はかからないというわけです。同様に「売主」に代わって販売活動を行う「代理」も仲介手数料はかかりません。
「媒介(仲介)」は、売主が一般の人で、不動産会社が売主から依頼を受けて買主を探しているというもの。この場合、売買契約が成立したら売主や買主は仲介手数料を不動産会社に支払います。つまり、売買契約が成立するまでは、原則として仲介手数料は発生しません。

仲介手数料はどのくらいかかる?

仲介手数料は、購入価格の200万円以下の部分は5%以内、200~400万円以下の部分は4%以内、400万円超の部分は3%以内と購入価格に応じて上限が決められています。ただし、それぞれを計算すると複雑になってしまうため、購入金額が400万円を超える場合は、“(購入価格×3%+6万円)+消費税”で計算するのが一般的です。
例えば4,000万円の中古マンションを購入した場合は、下記のように仲介手数料が算出されます。
4,000万円×3%+6万円=126万円 (仲介手数料) +消費税購入価格からしてみればあまり大きな金額に感じないかもしれません。しかし、これだけあれば購入時にかかる、売買契約印紙税・登録免許税・ローン契約書印紙税・不動産取得税などの税金や、ローン手数料、ローン保証料、各種保険料、登記時の司法書士報酬だけでなく、引っ越し費用や家具・家電の購入費などに充当できます。実は「媒介(仲介)」で物件を購入した際に一番高額なのは仲介手数料。これがないだけで、諸費用の支払いやその後の生活もだいぶ変わってくるという点は覚えておきましょう。
媒介(仲介)」で物件を購入した際に一番高額なのは仲介手数料

仲介手数料のかからない「売主」から購入するメリットとは

「媒介(仲介)」では、購入価格が高くなれば、その分仲介手数料の負担も増えてしまいます。一方「売主」の場合は仲介手数料はかかりませんので、その心配はありません。また、「売主」は自社で物件を手掛けているので、その物件について熟知しているというメリットがあります。例えば、リフォームやリノベーション物件の場合はどこまで手を入れているのか?というのがポイントになってきますが、「媒介(仲介)」の場合は、会社によっては認識があいまいなことが多く、質問しても適切な答えがもらえない・・・という懸念点もあり得ます。
「売主」であれば、自社で手掛けているということもあって“壁紙や床材など内装だけ変更している”“この物件は建物が古いので、内装だけでなく配管や下地も新しくしている”など明確に答えてもらえます。

“リフォームやリノベーション済みとのことで安心して購入したのに、その施工内容の詳細を知らなかったばかりに、購入後数年で不具合が生じて、出費がかさんでしまった・・・”と残念なことにならないよう、不動産会社選びも慎重に行うようにしてください。

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